Căutarea unei locuințe începe pentru cei mai mulți cu anunțurile de pe portalurile imobiliare. Selectezi proprietățile care îți atrag atenția, le salvezi și mergi la vizionare ca să vezi dacă ceea ce ai văzut în fotografii și ai citit în descriere vei găsi și în realitate.
Dacă locuința îți place și atunci când o vezi, începi să te gândești la pașii următori, începi să îți imaginezi cum ar putea fi viața ta acolo.
Este un moment firesc și frumos.
Pe măsură ce procesul avansează, încep să apară și alte informații. Acte care trebuie verificate sau obținute, diferențe între ce e scris în documente și situația din teren, apar aspecte tehnice, lucrări care vor trebui făcute să te poți muta acolo sau detalii pe care proprietarul le cunoaște și le privește diferit față de tine. Uneori ele sunt comunicate de la început, alteori ies la iveală pe parcurs.
Există și situații în care proprietarul le descoperă în același timp cu viitorul cumpărător.
Majoritatea acestor situații au soluții. Unele se clarifică prin documente, altele prin verificări tehnice, iar altele fac parte din dialogul și negocierea dintre părți. Important este să fie identificate la timp și înțelese înainte de luarea unei decizii.
Acest parcurs este firesc. Fiecare dintre noi privește aceeași locuință prin propriile nevoi și prin propria experiență. Proprietarul vede casa în care a locuit ani de zile. Cumpărătorul vede locuința în care urmează să își înceapă o nouă etapă din viață. Este firesc ca aceeași situație să fie percepută diferit, ca nevoile celor doi să fie diferite.
Un detaliu care pentru proprietar are puțină importanță poate cântări mult în decizia unui cumpărător. La fel, o caracteristică apreciată de un cumpărător poate trece aproape neobservată de un altul. Fiecare privește locuința prin propriile priorități și nevoi, iar acest lucru face parte din orice proces de vânzare și cumpărare.
Scopul acestui articol este să te ajute să înțelegi mai bine procesul de cumpărare și situațiile care pot apărea pe parcurs. Cu cât le cunoști mai devreme, cu atât deciziile vor fi mai clare și mai așezate.
De multe ori, diferența dintre o experiență dificilă și una bine gestionată nu este dată de lipsa provocărilor, ci de faptul că știi la ce să te aștepți și cum să le abordezi.
1. Primul contact cu o locuință – anunțul imobiliar
Așa cum spuneam pentru cei mai mulți cumpărători, căutarea începe pe site-urile imobiliare. Aici apare prima selecție: ce merită să vezi și ce poți elimina din start.
Un anunț oferă informații pentru a decide dacă programezi o vizionare, însă este firesc ca unele aspecte să necesite clarificări înainte de a merge mai departe.
Ce poți întâlni?
Anunțuri fără adresă exactă, fără localizare corectă pe hartă sau cu o poziționare aproximativă. Uneori aceeași proprietate apare promovată de mai multe agenții, cu fotografii, suprafețe, descrieri sau prețuri diferite. Pentru cumpărător, acest lucru creează impresia că există mai multe opțiuni în piață, când, de fapt multe anunțuri sunt de fapt pentru aceeași locuință.
Mai apar și anunțuri în care lipsesc informații importante: anul construcției, etajul exact, suprafața corectă, dacă este expertizată sau nu, compartimentarea sau planul locuinței. Lipsa releveului contează mult, mai ales pentru cei care vor să înțeleagă dinainte cum este organizat spațiul și dacă li se potrivește.
De ce se întâmplă?
Uneori informațiile sunt incomplete pentru că proprietarul nu le-a pus la dispoziție. Alteori, proprietatea este preluată și promovată de mai multe persoane, iar datele se modifică pe parcurs sau sunt interpretate diferit. Sunt și situații în care accentul cade mai mult pe fotografii și mai puțin pe informațiile care ajută cumpărătorul să ia o decizie clară.
De ce contează pentru tine?
Un anunț incomplet sau prezentat diferit te poate duce la vizionări care nu aveau sens pentru tine. Pierzi timp, consumi energie și începi să te întrebi care informație este corectă.
În plus, fără un plan al locuinței, este mai greu să înțelegi dacă spațiul răspunde nevoilor tale reale. Fotografiile pot arăta bine, dar releveul îți arată cum se trăiește efectiv în acel spațiu.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Pentru clienții noștri, înainte de vizionare, verificăm informațiile din anunț, cerem clarificări, cerem releveul locuinței și încercăm să înțelegem dacă proprietatea merită văzută raportat la criteriile cumpărătorului.
Scopul este ca vizionările să fie relevante, nu multe.
2. Comunicarea – pune în mișcare procesul
După ce ai identificat proprietățile care îți atrag atenția, urmează primul contact cu persoana care le promovează. De multe ori, din felul în care a decurs dialogul acesta este momentul în care începi să îți formezi o primă impresie despre cât de ușor va decurge întregul proces.
Ce poți întâlni?
Există situații în care apelurile rămân fără răspuns sau răspunsul vine după câteva ore ori chiar după câteva zile. Alteori primești răspuns la telefon, dar întrebările trimise ulterior prin WhatsApp sau e-mail rămân fără clarificare o perioadă.
Se întâmplă și ca informațiile să ajungă în etape. La prima discuție afli câteva detalii, iar pe parcurs apar și altele, pe măsură ce sunt solicitate proprietarului sau sunt verificate.
În tot acest timp, proprietatea poate continua să fie promovată și vizionată de alți cumpărători, ceea ce poate crea senzația de presiune sau de lipsă de control asupra procesului.
De ce se întâmplă?
Procesul de vânzare implică mai multe persoane: proprietarul sau reprezentanții lui, agentul imobiliar și cumpărătorii interesați. Uneori agentul gestionează mai multe proprietăți în același timp, iar pentru anumite întrebări are nevoie, la rândul lui, de răspunsul proprietarului.
Există și situații în care aceeași proprietate este promovată de mai multe persoane, iar informațiile circulă diferit de la un interlocutor la altul.
În cele mai multe cazuri, întârzierile apar din modul în care este organizată comunicarea, nu din lipsa interesului pentru un cumpărător.
De ce contează pentru tine?
Comunicarea influențează ritmul întregului proces.
Atunci când răspunsurile sunt incomplete sau ajung cu întârziere, este mai greu să compari proprietățile între ele și să decizi care merită văzută. Poți ajunge să programezi vizionări fără să ai toate informațiile importante sau, dimpotrivă, să renunți la o proprietate care ți s-ar fi potrivit.
O comunicare clară și consecventă îți oferă mai multă predictibilitate și îți permite să iei decizii bazate pe informații complete.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Ne propunem ca fiecare cumpărător să intre în procesul de vizionare cu cât mai puține necunoscute și cu cât mai multă claritate.
Înainte de fiecare vizionare centralizăm întrebările importante, solicităm clarificările necesare proprietarului sau reprezentanților acestuia, verificăm dacă respectă criteriile și care este situația actelor și revenim cu răspunsuri complete. În felul acesta, multe dintre informațiile care pot genera confuzie se lămuresc înainte de întâlnirea cu proprietatea.
Astfel, timpul petrecut la vizionare este dedicat lucrurilor care contează cu adevărat: să vezi dacă locuința răspunde nevoilor tale, dacă spațiul este așa cum ți-l imaginai și dacă merită să faci următorul pas în procesul de achiziție.
3. Actele proprietății sunt la fel de importante ca locuința
O locuință poate arăta exact așa cum îți dorești. Însă ceea ce vezi la vizionare este doar o parte din procesul de cumpărare.
La fel de importante sunt documentele care însoțesc proprietatea. Ele arată cine este proprietarul, ce se vinde, dacă locuința pe care o vezi corespunde cu cea din acte și dacă tranzacția se poate desfășura în condiții bune.
Cele mai multe proprietăți au documentele în regulă sau pot fi aduse la zi înainte de vânzare. Există însă și situații care au nevoie de clarificări, iar cu cât sunt descoperite mai devreme, cu atât procesul devine mai predictibil pentru toate părțile.
Ce poți întâlni?
Pe parcursul verificării documentelor pot apărea situații precum:
- lipsesc unele documente sau sunt necesare documente suplimentare pentru a înțelege cum a ajuns proprietatea la proprietarul actual;
- compartimentarea locuinței este diferită față de cea din planurile cadastrale, deoarece în timp au fost făcute modificări care nu au fost actualizate în acte;
- suprafața din documente diferă de cea măsurată sau de cea prezentată în anunț;
- boxa, locul de parcare sau drumul de acces există în realitate, însă documentele lor lipsesc sau necesită verificări suplimentare;
- în cartea funciară apar informații care trebuie clarificate înainte de cumpărare, de exemplu un credit garantat cu locuința, un proces aflat în desfășurare sau alte drepturi înscrise asupra proprietății;
- la adresa locuinței funcționează încă sedii de firmă sau puncte de lucru care trebuie radiate înainte de finalizarea tranzacției;
- anumite documente conțin erori privind numele proprietarilor, suprafețele sau alte date care necesită corectare;
- în cazul unor tranzacții mai vechi pot lipsi documente care confirmă anumite plăți sau etape din istoricul proprietății.
De ce se întâmplă?
O locuință are, de cele mai multe ori, o istorie.
A avut unul sau mai mulți proprietari, au existat renovări, recompartimentări, moșteniri, donații sau alte tranzacții care au adăugat documente noi de-a lungul timpului.
Pentru cei mai mulți proprietari, vânzarea unei locuințe este un eveniment care apare o dată sau de câteva ori în viață. De aceea, este firesc ca unele documente să necesite actualizare, completare sau verificări suplimentare în momentul în care începe procesul de vânzare.
Uneori proprietarii au făcut modificări în locuință și au amânat actualizarea documentelor. Alteori nici ei nu cunosc toate detaliile și le descoperă în același timp cu viitorul cumpărător.
Aceste situații fac parte din procesul normal de verificare a unei proprietăți și, în cele mai multe cazuri, pot fi clarificate înainte de semnarea contractului.
De ce contează pentru tine?
Documentele complete și corecte îți oferă claritate asupra locuinței pe care urmează să o cumperi.
Atunci când toate verificările sunt făcute la timp, știi exact ce achiziționezi, dacă sunt necesare anumite actualizări și cât timp poate dura procesul până la semnarea contractului.
În același timp, aceste verificări te ajută să privești și în perspectivă. La un moment dat, este posibil să vinzi și tu această locuință. Cu cât documentele sunt mai bine pregătite astăzi, cu atât procesul va fi mai simplu și pentru tine în viitor.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Ne propunem ca fiecare cumpărător să înțeleagă atât locuința pe care o cumpără, cât și documentele care o însoțesc.
Solicităm documentele relevante încă din primele etape ale procesului și verificăm dacă ele reflectă situația reală a proprietății. Atunci când apar diferențe sau lipsesc anumite documente, discutăm deschis cu proprietarul și identificăm împreună soluțiile potrivite.
Colaborăm cu notari, avocați, cadastrişti și alți specialiști atunci când situația o impune, astfel încât fiecare cumpărător să ia decizia pe baza unei imagini cât mai complete.
Scopul este ca locuința pe care o alegi să îți ofere liniște atât în momentul cumpărării, cât și peste ani, atunci când planurile tale de viață se vor schimba. Din acest motiv, urmărim ca documentele să fie pregătite astfel încât, atunci când vei decide să vinzi această locuință, procesul să fie la fel de clar și de ușor.
O tranzacție se încheie în ziua semnării însă investiția ta continuă mulți ani după aceea.
4. O locuință înseamnă mai mult decât ceea ce vezi. Starea tehnică a locuinței poate influența costurile de după cumpărare
La o vizionare observi lumina, compartimentarea, finisajele și atmosfera locuinței. Îți este ușor să îți dai seama dacă spațiul îți place și dacă te vezi locuind acolo.
Există însă și lucruri care rămân ascunse privirii și care devin vizibile abia atunci când sunt verificate de cineva cu experiență sau după o perioadă de locuire.
Acest lucru este firesc. O vizionare durează, de regulă, între câteva minute și o oră. În acest timp poți înțelege multe despre o locuință, însă anumite aspecte tehnice au nevoie de verificări suplimentare.
Ce poți întâlni?
Pe parcursul procesului de cumpărare pot apărea situații precum:
- instalații electrice, sanitare sau de încălzire care au nevoie de modernizare;
- urme de infiltrații, probleme de hidroizolație sau semne de umezeală care merită investigate;
- acoperișuri, terase sau fațade care necesită reparații ori lucrări de întreținere;
- modificări făcute în locuință care ridică întrebări și necesită verificări suplimentare;
- elemente ale structurii clădirii care merită evaluate de un specialist, mai ales la construcțiile vechi sau la cele în care s-au făcut modificări importante;
- costuri de renovare, modernizare sau reparații mai mari decât cele estimate inițial.
- riscuri legate de teren sau amplasare, cum ar fi zone cu potențial de inundație, alunecări de teren sau probleme de umiditate în subsoluri și fundații.
De ce se întâmplă?
Fiecare locuință are propria istorie.
Unele au fost construite cu zeci de ani în urmă și au trecut prin mai multe renovări. Altele sunt construcții noi, însă și acestea pot avea particularități care merită analizate.
În timp, proprietarii fac îmbunătățiri, schimbă instalații, recompartimentează spațiile sau amână anumite lucrări de întreținere. Fiecare decizie lasă o amprentă asupra locuinței.
De aceea, ceea ce vezi la vizionare reprezintă doar o parte din imaginea de ansamblu. Verificările tehnice completează această imagine și te ajută să înțelegi mai bine proprietatea pe care urmează să o cumperi.
De ce contează pentru tine?
Scopul acestor verificări nu este să găsești motive pentru a renunța la o locuință, ci să înțelegi cât mai bine ceea ce cumperi.
O instalație electrică mai veche nu înseamnă automat că locuința este o alegere mai puțin bună. Înseamnă că este util să afli dacă susține consumul de energie pe care îl vei avea în viitor și dacă este bine să incluzi o modernizare în bugetul tău.
O urmă de infiltrație nu înseamnă automat că există o problemă gravă. Este important să înțelegi care a fost cauza, dacă aceasta a fost remediată și dacă mai sunt necesare alte intervenții.
La fel se întâmplă și în cazul altor lucrări. Unele reprezintă întreținere firească, altele pot necesita investiții mai consistente. Diferența o face informația.
Atunci când cunoști starea tehnică a locuinței, poți estima mai bine costurile care urmează după cumpărare și poți decide dacă investiția se potrivește planurilor și bugetului tău.
Uneori concluzia va fi că locuința merită cumpărată exact așa cum este. Alteori vei decide să negociezi prețul pentru a ține cont de lucrările necesare. Există și situații în care informațiile descoperite schimbă decizia de cumpărare.
Important este ca alegerea să fie făcută în cunoștință de cauză.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
În timpul vizionărilor observăm împreună aspectele care merită analizate mai atent și discutăm deschis despre ele.
Atunci când situația o cere, recomandăm implicarea unor specialiști independenți: structurist, electrician, instalator, arhitect, constructor sau alți profesioniști care pot evalua domeniul lor de expertiză.
Fiecare dintre ei aduce o perspectivă diferită. Un structurist poate evalua elementele care țin de siguranța construcției. Un electrician poate spune dacă instalația existentă răspunde consumului pe care îl vei avea în locuință. Un instalator poate identifica lucrări care ar putea fi necesare în perioada următoare. Toate aceste informații contribuie la o imagine mai clară asupra investiției pe care urmează să o faci.
Scopul nostru nu este să găsim defecte, ci să te ajutăm să înțelegi locuința în ansamblu. Astfel, poți estima mai bine lucrările care vor urma, costurile pe care le implică și poți lua decizia având toate informațiile importante pe masă.
5. Vecinătățile locuinței
Când vizitezi o locuință, atenția merge aproape instinctiv către interior. Observi compartimentarea, lumina, finisajele și modul în care este amenajat spațiul.
În timp însă, multe dintre lucrurile care influențează calitatea vieții se află în afara apartamentului sau a casei.
Vecinii, zgomotul, traficul, zonele comerciale din proximitate, activitatea din zonă sau modul în care se dezvoltă cartierul pot influența experiența de locuire la fel de mult ca locuința în sine.
Ce poți întâlni?
În timpul căutării sau chiar după mutare poți descoperi aspecte precum:
- trafic intens în anumite intervale ale zilei;
- zgomot produs de bulevarde, restaurante, terase, școli, locuri de joacă sau șantiere ;
- mirosuri provenite de la activități comerciale, restaurante, unități de producție din apropiere sau o canalizare cu probleme;
- vecini care au un stil de viață diferit de al tău;
- lipsa locurilor de parcare în zonă;
- spații verzi mai puține decât păreau la prima vedere;
- planuri de dezvoltare care pot schimba în timp aspectul cartierului.
De ce se întâmplă?
Fiecare persoană trăiește diferit aceeași zonă.
O familie cu copii va aprecia apropierea unui parc, unei școli sau a unui loc de joacă. Pentru cineva care lucrează în ture de noapte, aceleași locuri pot însemna zgomot în timpul orelor de odihnă.
O persoană care merge zilnic cu metroul va considera un avantaj faptul că stația este la câteva minute de mers pe jos. Pentru altcineva, liniștea unei străzi retrase va conta mai mult decât apropierea de transportul public.
La fel se întâmplă și în relația cu vecinii. O familie cu copii mici, un cuplu tânăr, o persoană în vârstă sau cineva care lucrează de acasă pot avea ritmuri de viață diferite și, implicit, așteptări diferite de la locul în care trăiesc.
Din acest motiv, aceeași proprietate poate reprezenta alegerea ideală pentru un cumpărător și o variantă mai puțin potrivită pentru altul.
De ce contează pentru tine?
O locuință se cumpără pentru mulți ani.
În acest timp, vei locui într-un cartier, vei avea vecini și vei folosi zilnic infrastructura din jurul casei.
De aceea, merită să privești locuința ca parte dintr-un ansamblu mai mare. Uneori, diferența dintre două proprietăți asemănătoare este dată mai puțin de apartament și mai mult de felul în care se trăiește în zona respectivă.
Cu cât înțelegi mai bine acest context înainte de cumpărare, cu atât decizia va fi mai apropiată de stilul tău de viață și de ceea ce este important pentru tine pe termen lung.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Înainte să analizăm o proprietate, încercăm să înțelegem cât mai bine cumpărătorul.
Discutăm despre stilul lui de viață, despre programul de lucru, despre familie, despre timpul pe care îl petrece acasă, despre modul în care se deplasează prin oraș și despre activitățile care fac parte din viața lui de zi cu zi.
Pornind de aici, privim împreună fiecare locuință și fiecare zonă. Observăm aspecte care pentru un alt cumpărător ar putea fi lipsite de importanță, dar care pentru tine pot influența în mod direct confortul de zi cu zi.
De multe ori recomandăm ca proprietatea să fie vizitată în momente diferite ale zilei sau în zile diferite ale săptămânii. Traficul, zgomotul, lumina naturală și atmosfera zonei se schimbă de la o oră la alta, iar toate aceste lucruri completează imaginea pe care ți-o formezi despre locuință.
Din experiența noastră, există puține locuințe perfecte. În schimb, există multe locuințe potrivite pentru oamenii potriviți.
Scopul nostru este să te ajutăm să găsești locuința care se potrivește vieții tale, nu locuința care arată cel mai bine într-un anunț. Pentru că aceeași proprietate poate fi alegerea ideală pentru o familie și mai puțin potrivită pentru alta. Atunci când înțelegi ce este cu adevărat important pentru tine, decizia devine mai clară și mai ușor de asumat.
Diferența dintre o locuință care „arată bine” și una în care îți va fi bine să locuiești mulți ani este dată, de cele mai multe ori, de felul în care aceasta răspunde vieții tale, nu doar de felul în care arată în ziua vizionării.
6. Uneori provocarea nu este locuința, ci procesul de vânzare
După ce ai găsit locuința potrivită, apare impresia că partea cea mai dificilă a trecut și că urmează doar semnarea documentelor.
În realitate, acesta este momentul în care încep să apară decizii care depind de oameni și de situația lor personală. Chiar dacă proprietatea este potrivită, pot exista împrejurări care încetinesc procesul sau îl schimbă.
Aceste situații apar în piața imobiliară și, de cele mai multe ori, pot fi gestionate atunci când sunt înțelese din timp.
Ce poți întâlni?
Pe parcursul negocierii sau înainte de semnarea contractului pot apărea situații precum:
- unul dintre proprietari încă analizează dacă este momentul potrivit pentru vânzare; ei poate doar au vrut să testeaze piața și să vadă ce preț ar putea obține, fără să fie încă pregătiți real să vândă.
- proprietatea aparține mai multor persoane, iar acordul tuturor este necesar pentru finalizarea tranzacției;
- apar schimbări în situația personală sau profesională a vânzătorului și calendarul stabilit inițial se modifică;
- emoțiile influențează procesul de negociere, atât din partea cumpărătorului, cât și din partea vânzătorului;
- apar diferențe de așteptări privind prețul, moneda de plată, termenul de predare sau condițiile tranzacției.
De ce se întâmplă?
Pentru cei mai mulți oameni, vânzarea unei locuințe este una dintre cele mai importante decizii financiare din viață.
În spatele fiecărei proprietăți există o poveste. Uneori este casa în care cineva și-a crescut copiii. Alteori este o moștenire, rezultatul unui divorț sau al unei succesiuni. Sunt și situații în care vânzarea este legată de cumpărarea unei alte locuințe și fiecare pas depinde de următorul.
Din acest motiv, procesul este influențat nu doar de documente și bani, ci și de emoțiile și deciziile oamenilor implicați.
De ce contează pentru tine?
Atunci când înțelegi contextul în care se află vânzătorul, îți este mai ușor să înțelegi de ce unele lucruri durează mai mult decât ai anticipat.
Acest lucru nu înseamnă că accepți orice situație. Înseamnă că poți diferenția între o provocare care are o soluție și una care poate pune în pericol tranzacția.
De exemplu dacă vânzătorul nu este cu adevărat hotărât, procesul poate consuma timp, energie și emoție, fără să existe o direcție clară spre finalizarea tranzacției.
În același timp, și cumpărătorul trece prin propriile emoții. După săptămâni sau luni de căutări, este firesc să apară nerăbdarea, teama de a pierde locuința sau dorința de a încheia cât mai repede procesul.
Atunci când aceste emoții sunt conștientizate, deciziile rămân mai echilibrate.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Un rol important al nostru este să menținem dialogul dintre părți și să ajutăm fiecare persoană implicată să înțeleagă perspectiva celeilalte.
De multe ori, un blocaj apare din lipsa informațiilor sau din interpretări diferite ale aceleiași situații. Comunicarea clară și constantă ajută la evitarea multor tensiuni și la găsirea unor soluții acceptate de ambele părți.
În același timp, îi ajutăm pe cumpărători să își păstreze claritatea în momentele în care emoțiile sunt mai puternice. Atunci când apare presiunea timpului sau teama că ar putea pierde locuința dorită, revenim la criteriile stabilite la începutul colaborării și analizăm împreună dacă decizia răspunde în continuare nevoilor și obiectivelor lor.
Scopul nostru este ca decizia finală să fie luată cu încredere și cu înțelegerea întregului context, nu sub presiunea momentului.
7. Preț sau valoare ?
Pentru cei mai mulți cumpărători, prețul este primul criteriu de căutare. Este firesc. Bugetul stabilește ce proprietăți intră în zona de interes și care rămân în afara ei.
Pe măsură ce procesul avansează, apare însă o întrebare care îi însoțește pe aproape toți cumpărătorii:
„Dacă plătesc prea mult?”
În spatele acestei întrebări se ascund, de fapt, mai multe preocupări. Poate există o proprietate asemănătoare, dar mai ieftină. Poate proprietarul cere prea mult. Poate piața va scădea după cumpărare. Poate peste câteva luni va apărea o oportunitate mai bună.
Sunt întrebări firești. Aproape fiecare cumpărător și le pune.
În același timp, experiența ne arată că, atunci când atenția rămâne concentrată doar asupra prețului, există riscul să treacă în plan secund lucrurile care vor conta în fiecare zi după mutare și chiar peste câțiva ani.
Ce poți întâlni?
În timpul căutării este posibil să observi că:
- două locuințe asemănătoare au prețuri diferite;
- unele proprietăți se vând în câteva zile, iar altele rămân luni întregi în piață;
- anumite locuințe par o oportunitate excelentă la prima vedere, iar altele par prea scumpe;
- proprietăți similare au prețuri diferite în funcție de etaj, orientare, compartimentare, vedere, starea tehnică sau poziționarea în cadrul ansamblului;
- prețurile afișate în anunțuri sunt diferite de prețurile la care se încheie, în final, tranzacțiile.
Toate acestea pot crea confuzie și pot face dificilă evaluarea unei proprietăți.
De ce se întâmplă?
Prețul unei locuințe este influențat de mult mai multe elemente decât suprafața și zona.
Compartimentarea, orientarea către punctele cardinale, lumina naturală, etajul, priveliștea, starea tehnică, renovările recente, finisajele alese, calitatea construcției, facilitățile din zonă, costurile de întreținere și potențialul de dezvoltare al cartierului contribuie, fiecare, la valoarea unei proprietăți.
În plus, prețul din anunț reprezintă, de cele mai multe ori, punctul de pornire al negocierii. El spune ce își dorește vânzătorul, nu neapărat care este valoarea la care piața este dispusă să cumpere.
De aceea, aceeași locuință poate avea un preț afișat și o valoare de piață diferită.
De ce contează pentru tine?
Prețul de cumpărare este important.
El reprezintă însă doar primul cost al unei locuințe.
După cumpărare urmează, de multe ori, renovarea, mobilarea, electrocasnicele, mutarea, întreținerea, costurile spațiilor comune și toate investițiile care transformă locuința într-un loc în care să îți fie bine să trăiești.
În același timp, merită să privești și mai departe.
Peste câțiva ani, este posibil ca viața ta să se schimbe. Familia poate deveni mai numeroasă. Copiii cresc. Locul de muncă se schimbă. Poate vei avea nevoie de o locuință mai mare, sau dimpotrivă, copiii pleacă la casele lor, vrei o locuință mai mică, mai ușor de întreținut sau într-o altă zonă.
Atunci vei deveni, la rândul tău, vânzător.
Din acest motiv, una dintre întrebările importante este:
Cât de ușor se va putea vinde această locuință peste câțiva ani?
Uneori, o proprietate cumpărată la un preț mai mic se dovedește mai costisitoare în timp, pentru că necesită investiții importante, răspunde doar parțial nevoilor tale sau este mai greu de revândut.
În același timp, o locuință care are astăzi un preț puțin mai ridicat poate reprezenta alegerea mai bună dacă răspunde stilului tău de viață, necesită investiții mai mici după cumpărare și își păstrează atractivitatea în piață.
De aceea, întrebarea nu este doar:
„Cât costă această locuință?”
Ci și:
„Ce valoare îmi oferă această locuință astăzi și cât de bună va fi această decizie peste 10 ani?”
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Atunci când evaluăm o proprietate, nu ne uităm doar la prețul din anunț.
Analizăm piața din mai multe perspective.
Comparăm proprietatea cu locuințe asemănătoare care s-au vândut recent, pentru a înțelege la ce valori au fost dispuși cumpărătorii să cumpere.
Ne uităm și la proprietățile aflate încă la vânzare, pentru că ele reprezintă concurența din piață.
La fel de valoroase sunt și proprietățile retrase de la vânzare, deoarece ele ne arată ce prețuri sau ce caracteristici nu au fost acceptate de piață.
În paralel, discutăm despre costul total al deciziei. Estimăm investițiile care pot urma după cumpărare, costurile de întreținere, eventualele lucrări de modernizare și felul în care toate acestea influențează bugetul pe termen lung.
Din experiența noastră, o alegere bună nu este întotdeauna cea mai ieftină și nici cea mai scumpă.
Este locuința care oferă cel mai bun echilibru între prețul plătit astăzi, investițiile care vor urma și valoarea pe care o va avea pentru tine peste ani.
De multe ori, cumpărătorii petrec mult timp încercând să economisească câteva mii de euro la prețul de cumpărare. Mai rar își pun întrebarea cât îi poate costa, peste câțiva ani, alegerea unei locuințe care nu li se potrivește sau care va fi greu de vândut atunci când viața lor se va schimba.
Scopul nostru nu este să găsim cea mai ieftină proprietate din piață.
Scopul nostru este să te ajutăm să alegi o locuință care răspunde nevoilor tale de astăzi și care își păstrează valoarea și atractivitatea atunci când, peste ani, viața te va aduce în punctul în care vei decide să o vinzi.
8. Evaluarea bancară poate influența întreaga tranzacție
Pentru cumpărătorii care achiziționează o locuință prin credit ipotecar, acceptarea ofertei și semnarea antecontractului reprezintă un pas important.
Mai există însă o etapă care poate influența modul în care continuă tranzacția: evaluarea realizată pentru bancă.
Mulți cumpărători presupun că banca va acorda creditul raportat la prețul negociat cu vânzătorul. În realitate, banca își bazează finanțarea și pe valoarea stabilită de un evaluator autorizat.
În cele mai multe situații, evaluarea confirmă sau se apropie de prețul negociat. Există însă și cazuri în care valoarea estimată este diferită.
Acest lucru face parte din procesul normal de acordare a unui credit și nu înseamnă că locuința are o problemă.
Ce poți întâlni?
În această etapă pot apărea situații precum:
- valoarea stabilită de evaluator este apropiată de prețul negociat și procesul continuă fără modificări;
- evaluatorul stabilește o valoare mai mică decât prețul de cumpărare;
- banca solicită documente sau clarificări suplimentare înainte de aprobarea finală a creditului;
- evaluatorul observă diferențe între proprietatea vizitată și documentele existente, iar acestea trebuie clarificate înainte de continuarea procesului.
De ce se întâmplă?
Evaluatorul este un specialist independent desemnat de bancă.
Rolul lui este să estimeze valoarea de piață a proprietății și să ofere băncii o bază obiectivă pentru acordarea finanțării.
Pentru aceasta, analizează locuința și o compară cu proprietăți similare, ținând cont de elemente precum zona, suprafața, anul construcției, compartimentarea, etajul, starea proprietății și tranzacțiile comparabile.
Evaluatorul răspunde la întrebarea: „Care este valoarea de piață a acestei proprietăți?”
Cumpărătorul răspunde la o întrebare diferită: „Este aceasta locuința potrivită pentru viața mea și pentru planurile mele?”
Cele două perspective se completează, însă nu sunt întotdeauna identice.
De ce contează pentru tine?
Dacă valoarea rezultată din evaluare este apropiată de prețul negociat, procesul continuă, de regulă, conform planului.
Există însă situații în care evaluatorul stabilește o valoare mai mică.
De exemplu, să presupunem că ai negociat cumpărarea unei locuințe la 100.000 de euro, iar banca solicită un avans de 15%.
În această situație, te-ai aștepta să contribui cu 15.000 de euro, iar banca să finanțeze diferența de 85.000 de euro.
Între timp, evaluatorul desemnat de bancă stabilește că valoarea de piață a proprietății este de 90.000 de euro.
În acest caz, banca își calculează finanțarea raportat la valoarea evaluată, adică la 90.000 de euro, nu la prețul negociat. Dacă păstrează același grad de finanțare de 85%, creditul maxim acordat de bancă va fi de 76.500 de euro.
Diferența de 8.500 de euro până la prețul de cumpărare de 100.000 de euro va trebui să o acoperi din surse proprii. Asta înseamnă că, în loc de un avans de 15.000 de euro, contribuția proprie ajunge la 23.500 de euro.
Cu alte cuvinte, cumpărătorul trebuie să suplimenteze avansul cu încă 8.500 de euro sau să discute cu vânzătorul despre posibilitatea renegocierii prețului.
De ce poate apărea o astfel de diferență?
Evaluatorul estimează valoarea de piață folosind tranzacții comparabile și standardele profesionale de evaluare. Uneori, în zona respectivă există puține tranzacții recente cu proprietăți similare. Alteori, locuința are caracteristici speciale, cum ar fi finisaje premium, o compartimentare atipică sau o terasă generoasă, elemente pe care cumpărătorii le apreciază, dar care sunt mai dificil de reflectat integral în comparațiile folosite la evaluare.
Din acest motiv, o evaluare mai mică nu înseamnă automat că proprietatea valorează mai puțin sau că ai făcut o alegere greșită. Ea reprezintă modul în care banca stabilește valoarea garanției pe baza căreia acordă creditul.
Este util ca această posibilitate să fie cunoscută încă din etapa de planificare a achiziției. Atunci când există o marjă de siguranță în buget și toate părțile înțeleg cum funcționează evaluarea bancară, astfel de situații pot fi gestionate mult mai ușor.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
Din experiența noastră, această etapă este mult mai ușor de gestionat atunci când planificarea financiară începe înainte de vizionări.
De aceea, recomandăm ca discuția cu banca sau cu un broker de credite să aibă loc încă din etapa de pregătire a achiziției. În acest fel, cumpărătorul știe pe ce sumă se poate baza, își construiește un buget realist și poate păstra o marjă de siguranță pentru situațiile în care evaluarea bancară diferă de prețul negociat.
În paralel, analizăm proprietatea înainte ca dosarul să ajungă la evaluator.
Comparăm locuința cu proprietăți similare care s-au vândut recent, cu cele aflate încă la vânzare și cu cele retrase din piață. Astfel, ne formăm o imagine cât mai apropiată de valoarea de piață și putem anticipa eventualele diferențe dintre prețul negociat și valoarea care ar putea rezulta din evaluare.
În același timp, discutăm cu cumpărătorul despre scenariile posibile înainte ca ele să apară. Dacă evaluarea confirmă prețul, procesul merge mai departe. Dacă apar diferențe, analizăm împreună opțiunile existente și alegem soluția potrivită.
Scopul nostru este ca evaluarea bancară să fie o etapă înțeleasă și pregătită din timp, nu un moment care aduce surprize sau creează presiune inutilă.
9. Factorii externi și contextul general
Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care și le pune un cumpărător este dacă acesta este sau nu momentul potrivit pentru a cumpăra o locuință?
Este o întrebare firească. În fiecare zi apar știri, analize și opinii despre piața imobiliară. Unele spun că urmează creșteri de prețuri, altele anticipează scăderi. În același timp, dobânzile, inflația sau schimbările legislative adaugă și mai multe întrebări pentru cei care se pregătesc să cumpere o locuință.
Realitatea este că decizia de cumpărare nu este influențată doar de locuința pe care ai ales-o sau de bugetul pe care îl ai la dispoziție. Ea este influențată și de contextul economic și social în care are loc tranzacția.
Dobânzile la credite, inflația, evoluția economiei, modificările legislative sau contextul politic pot avea un impact asupra pieței imobiliare și asupra condițiilor în care se desfășoară o achiziție.
În același timp, există și factori care țin de zona în care se află locuința. Evoluția cartierului, investițiile în infrastructură, dezvoltările rezidențiale sau comerciale și proiectele publice pot influența felul în care vei locui acolo și modul în care zona va evolua în următorii ani.
Niciunul dintre acești factori nu poate fi controlat. În schimb, merită înțeleși și luați în considerare atunci când iei o decizie importantă.
În procesul de cumpărare există lucruri asupra cărora ai control, cum sunt alegerea proprietății, verificarea actelor, negocierea sau stabilirea bugetului. Factorii externi completează această analiză și te ajută să înțelegi contextul în care are loc achiziția.
Ce poți întâlni?
Pe parcursul procesului de cumpărare pot apărea schimbări care nu țin nici de cumpărător, nici de vânzător.
Dobânzile la credite pot crește sau pot scădea, iar acest lucru influențează rata lunară și bugetul disponibil pentru achiziție.
Inflația poate influența costurile de construcție, materialele, renovările și, indirect, prețurile locuințelor.
Piața imobiliară poate trece prin perioade în care cererea este ridicată și proprietățile se vând într-un ritm mai rapid sau prin perioade în care cumpărătorii sunt mai prudenți, iar negocierile devin mai frecvente.
La nivel local, zona în care se află proprietatea poate evolua. Pot apărea investiții publice sau private, drumuri noi, stații de metrou, școli, grădinițe, spitale, parcuri, centre comerciale sau dezvoltări rezidențiale noi. Toate acestea pot schimba modul în care se trăiește într-un cartier și atractivitatea lui.
Pot apărea și modificări legislative sau fiscale, precum schimbări privind TVA-ul, impozitele, condițiile de creditare sau regulile de urbanism. Unele pot influența costul achiziției, altele pot avea impact asupra dezvoltării unei zone sau asupra modului în care se desfășoară tranzacțiile.
De ce se întâmplă?
Piața imobiliară face parte din economie și reacționează la schimbările care au loc în jurul ei.
Atunci când dobânzile cresc, o parte dintre cumpărători își reduc bugetul sau aleg să mai aștepte. Când dobânzile scad, accesul la finanțare devine mai ușor și interesul pentru cumpărare poate crește.
Inflația și costurile materialelor influențează costurile de construcție și, implicit, prețurile locuințelor, în special ale celor noi.
În același timp, fiecare cartier evoluează diferit. Unele zone devin mai atractive datorită investițiilor în infrastructură sau serviciilor noi. Altele se aglomerează, iar ritmul dezvoltării schimbă caracterul zonei.
Schimbările legislative și fiscale apar ca urmare a deciziilor autorităților și pot influența costurile unei tranzacții sau condițiile de finanțare.
Nimeni nu poate anticipa cu exactitate cum va evolua piața în următorii ani. Există însă suficiente informații publice care pot ajuta la înțelegerea contextului în care urmează să iei o decizie.
De ce contează pentru tine?
Contextul general nu ar trebui să fie singurul criteriu după care iei decizia de cumpărare, însă este important să îl înțelegi.
O locuință potrivită pentru tine trebuie analizată din mai multe perspective: dacă răspunde nevoilor tale, dacă se încadrează într-un buget pe care îl poți susține pe termen lung și dacă este poziționată într-un context favorabil.
De exemplu, o dobândă mai mare poate modifica rata lunară și bugetul disponibil. O schimbare de TVA poate influența costul total al achiziției. O investiție în infrastructură poate reduce timpul petrecut în trafic și poate crește atractivitatea unei zone. O dezvoltare rezidențială nouă poate aduce servicii suplimentare, dar și un trafic mai intens.
Toate aceste informații completează imaginea de ansamblu.
În același timp, este important să privești cu echilibru informațiile care apar în spațiul public. Piața imobiliară generează permanent opinii, prognoze și titluri care atrag atenția. Unele se confirmă, altele nu.
De aceea, este util ca decizia să fie construită pe informații relevante și pe analiza situației tale concrete, nu doar pe știri sau pe previziuni generale.
Contextul pieței influențează decizia. Nevoile tale sunt cele care o determină.
Cum abordăm această etapă la Arka Blue?
La Arka Blue analizăm constant contextul în care se desfășoară piața imobiliară.
Urmărim statisticile publicate de ANCPI privind numărul tranzacțiilor, evoluția cererii și a ofertei, timpul mediu de vânzare al proprietăților și dinamica diferitelor zone din București și din împrejurimi.
Monitorizăm schimbările legislative și fiscale, proiectele de infrastructură și investițiile care pot influența dezvoltarea unor cartiere.
În același timp, discutăm permanent cu evaluatori, notari, brokeri de credite care monitorizează evoluția dobânzilor și ofertele băncilor, dezvoltatori și alți profesioniști implicați în tranzacții. Toate aceste informații ne ajută să înțelegem mai bine contextul și să îl explicăm cumpărătorilor într-un mod clar și aplicat.
Scopul nostru nu este să facem previziuni și nici să spunem că există un moment perfect pentru cumpărare.
Scopul este ca fiecare cumpărător să înțeleagă contextul în care ia decizia și să îl pună în balanță cu propriile nevoi, cu planurile sale de viață și cu bugetul pe care îl poate susține.
Fiecare achiziție este diferită, iar o decizie bună apare atunci când informațiile despre piață se întâlnesc cu nevoile reale ale cumpărătorului, cu planurile sale de viață și cu un buget construit responsabil.
Ce merită să reții din toate aceste situații
Toate aceste situații apar frecvent în procesul de achiziție.
Nu înseamnă că fiecare tranzacție trece prin ele, dar este util să le cunoști din timp.
Atunci când știi la ce să fii atent, filtrezi mai bine proprietățile, pui întrebările potrivite și eviți deciziile luate în grabă.
Cumpărarea unei locuințe este un proces care se construiește pas cu pas.
Cu informațiile potrivite și cu o abordare organizată, lucrurile devin mai clare, iar deciziile mai sigure.
Dacă ești în acest punct și vrei să înțelegi mai bine cum se aplică aceste lucruri în cazul tău, putem discuta.
Giselle Bolat
REALTOR, consultant imobiliar, peste 18 ani de experiență
